為什么越來越多人選擇夫妻換房？

最近兩年，身邊很多朋友都在討論夫妻換房的事。有的是為了孩子上學(xué)方便，有的是要改善居住環(huán)境，還有的是想優(yōu)化家庭資產(chǎn)配置。根據(jù)房產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)顯示，僅2023年，夫妻間房產(chǎn)置換的案例就比前年增長(zhǎng)了35%。但很多人不知道，這種看似簡(jiǎn)單的過戶操作，其實(shí)藏著不少門道。

夫妻換房的三種常見模式

第一種是帶押過戶，比如你們?cè)谶€貸的房子可以直接轉(zhuǎn)讓給配偶，不用先結(jié)清貸款。第二種是婚內(nèi)更名，房產(chǎn)證上加名或減名。第三種則是買賣過戶，通過真實(shí)的交易流程實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。今年杭州就有一對(duì)夫妻，因?yàn)闆]搞清楚這三種方式的稅費(fèi)差異，白白多交了8.6萬元。

這些關(guān)鍵材料一定要備齊

結(jié)婚證、身份證、房產(chǎn)證這三大件缺一不可。如果是公積金貸款的房子，還需要提供還款明細(xì)。有個(gè)特別容易被忽略的材料是購房資格證明，像北京去年就有夫妻因?yàn)榕绞チ速彿抠Y格，導(dǎo)致置換計(jì)劃擱淺半年。建議大家提前在住房城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)查詢最新政策。

90%的人都會(huì)踩的四個(gè)坑

去年南京王女士的案例特別典型：她把婚前個(gè)人房轉(zhuǎn)給丈夫后離婚，結(jié)果發(fā)現(xiàn)房子要不回來了。這里提醒三點(diǎn)：第一，涉及婚前財(cái)產(chǎn)的換房一定要做財(cái)產(chǎn)公證；第二，繼承得來的房產(chǎn)需要其他繼承人簽字；第三，還在限售期的房子千萬別急著操作；第四，貸款未結(jié)清的房子要先和銀行確認(rèn)能否轉(zhuǎn)移抵押。

稅費(fèi)問題最容易出大錯(cuò)

最近剛發(fā)生的真實(shí)案例：上海李夫婦通過買賣方式換房，本以為是家庭內(nèi)部交易不用交稅，結(jié)果被要求補(bǔ)繳14.2萬元增值稅。這里有個(gè)關(guān)鍵知識(shí)點(diǎn)：買賣過戶必須按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)計(jì)稅。婚內(nèi)更名雖免征契稅，但如果涉及貸款變更會(huì)產(chǎn)生評(píng)估費(fèi)。建議提前用各地稅務(wù)局官網(wǎng)的房產(chǎn)交易稅費(fèi)計(jì)算器試算。

特殊情況處理指南

如果遇到拆遷安置房換房，要特別注意產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是否允許交易。有位杭州網(wǎng)友就吃了悶虧——他的回遷房換給妻子后想出售，結(jié)果發(fā)現(xiàn)要補(bǔ)繳土地出讓金。還有共同還貸的情況，建議保留所有還款憑證，最好在換房協(xié)議里明確資金歸屬。涉外婚姻還要注意各國(guó)對(duì)夫妻財(cái)產(chǎn)的不同規(guī)定。

最省錢的辦理流程來了

早上9點(diǎn)到不動(dòng)產(chǎn)登記中心取號(hào)→窗口初審材料→簽訂換房協(xié)議→繳納稅費(fèi)（買賣過戶需要）→領(lǐng)取新產(chǎn)證。實(shí)測(cè)廣州天河區(qū)政務(wù)中心可以半天辦結(jié)，記得提前在粵省事小程序預(yù)約。如果是婚內(nèi)更名，有些城市還能通過線上辦理完成，具體可以咨詢12345政務(wù)服務(wù)熱線。

專業(yè)人士的特別提醒

經(jīng)手過300多起換房案例的趙律師給出兩點(diǎn)建議：第一，涉及學(xué)區(qū)房的一定要提前半年操作，防止落戶時(shí)間不足；第二，所有書面協(xié)議都要注明“本協(xié)議不作為離婚財(cái)產(chǎn)分割依據(jù)”。最近新出的《民法典》第1063條明確規(guī)定，夫妻間贈(zèng)與房產(chǎn)需要辦理公證才有效，這點(diǎn)很多人還不知道。

看完這些干貨，是不是對(duì)夫妻換房的流程清楚多了？建議收藏本文，辦理前再逐條核對(duì)。如果還有疑問，歡迎在評(píng)論區(qū)留言，我們會(huì)請(qǐng)專業(yè)房產(chǎn)顧問解答。下期跟大家聊聊父母房產(chǎn)過戶子女的最新避稅攻略，記得關(guān)注哦！

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